農地転用の費用負担。誰が払うの?売主?買主?どれくらい?

農地転用の費用は一体、誰が?どれくらい?支払う物なのでしょうか?

誰が支払うのか?という問いについての答えは簡単です。

決まっていません。どちらが払うのかはお互いで取り決めるものです。

某Q&Aでは間違った回答が見受けられます。情報が古いせいなのかもしれませんが、決してどちらか一方が支払わなければいけないと言う性質のものではありません。

地域性やお互いの状況を考慮するケースもありますが、農地転用の申請はお互いでするものですので、売主負担・買主負担、そして折半というのはお互いで取り決める事なのです。

また、いくら位か?については、地域によって支払わなければいけない項目も変わりますし、慣例も違います。

農地転用には、3条・4条・5条申請と3種類あって、それぞれ申請の内容と費用が異なります。

当事者が置かれている状況によっても費用が異なりますので、出来るだけ細かく見ていきたいと思います。

農地転用の費用は誰が払うの?

冒頭で答えを言いましたが、農地法第3条・第5条の許可申請の場合、その申請手続きにかかる費用をどちらが負担するかは、お互いの取り決めで行います。

折半でする事もありますし、いずれか一方が全額負担するケースもあります。

特段こうでなければいけないと言う事は有りません。

契約の内容で取り決め事を記載しておくのが通例です。

また、地域によっては慣例となっている様な所もあるようです。

例えば売主が常にその費用を支払うような地域であったり、買主が支払うような地域であったり。

これはその地域の考え方にもよりますね。

売る為に必要な作業なんだから、売主が支払うのが当然・・・。

どうしても買いたいのなら、買主が支払うのが当たり前・・・。

その理由によっても変わってきます。

農地転用の申請自体は共同作業なので、折半するというのも理由としてあります。

売買の状況や条件、地域によってその負担者は変わりますので、お互いの取り決めで行うというのが正しい答えですね。

買主さんは総額で考えますので、売りやすくするために売主負担にしておいて売却をしている地域も多いと思いますが(私が勤めていた会社ではそうでした)、今現在はどのケースもある感じですね。

農地転用する場合は

誰が工事をするのか?

どのような目的で転用するのか?

にもよります。

売主が宅地にする場合は転用の費用は売主が払うのが自然ですし、引き渡し後買主が造成工事をして建築するのであれば買主がするのが自然です。

宅地の地目で引き渡しを受けると、登録免許税が跳ね上がりますので、後者の形を取る方が実は得だったりします。

まあ、ケースバイケースというのが答えですので、こうであるという間違った答えには注意しましょう。

農地を売買する際の費用負担の取り決め事項

契約時の取り決め事
  • 造成工事は誰がするのか?
  • 買主が行うのがベターですが、状況によっては売主側で行われます。

  • 農地転用の費用負担は誰がするのか?

  • 地目変更の費用負担は誰がするのか?
  • 買主側で行う事が多いと思います(地域区分によっては建築後や建築途中でしか出来ない為)が、売主が行う場合も有り得ます(不動産業者が売主の場合なんかはそうなりやすいですね)。

農地転用をして売買する際には、上記の事を取り決めしておく必要があります。

不動産屋が介在している場合は、売り出しの前に打ち合わせをして売主と合意をしておくとよいでしょう。

必ずしも売主が払う必要はありません。実務でも当然地主さんの協力はいただかないと資料が作成できませんので、無償で協力はしていただきますが、先に買主負担と記載すればそれで通ってしまいます。特に5条申請の場合は買主側の事業計画が必要になりますので、買主側の設計屋さんが申請することが多いので、そのまま費用は買主側が持つことのほうが多いと思います。

今回はHPにその旨の記載がされているので、今更変更というわけにはいかないのですが、この特記は必要がなかったと思います。希望者が出てから相談でやれば、全く問題はないです。その結果売主負担ということになることはありますが、契約前から設定しておく必要は必ずしもありません。

足元を見られているわけではないと思いますが、その業者がそういうスタンスで行っているのだと思います。相談でどちらが払っても良い費用だと思います。
引用元:Yahoo!知恵袋


この答えが一番正しいのですが、残念ながらベストアンサーにはなっていませんでした。

人間なので、自分に都合のいい答えを求めるのは仕方ありませんが、微妙に正しくない答えがベストアンサーになるのはどうかな?と思ってしまいます。

買主側が一番得するパターンは?

ベストアンサーの様に売主に転用費用を負担してもらえればその分得ではありますが・・・。


買主さんに掛かる費用
金額
パターン1
パターン2
パターン3
農地転用申請
100,000
0
0
0
登録免許税
20,000
20,000
120,000
20,000
地目変更
50,000
50,000
0
50,000

170,000
70,000
120,000
70,000

転用の費用は売主負担で計算しています。

一番左の費用金額は仮置きしていますので、物件によって違います。

注意点として、地目変更後に所有権移転を行う際は、登録免許税の金額が上がるので、おおよそ折半で農地転用の費用を負担した場合と費用負担は変わらなくなります。

物件の状況によって1~3のパターンのいずれかになるのですが、買主さんが得するのは、農地転用の費用は売主負担で、地目変更前に所有権移転をする形です。


農地法第3条・第5条の農地転用許可申請の費用について

農地法第3条・第5条の許可申請は、権利の移転(≒名義の移転)を伴います。

つまり農地について、売買や贈与を行う時に必要な申請になります。

農地法第3条の許可申請は、 農地 ⇒ 農地

農地法第5条の許可申請は、 農地 ⇒ 非農地(宅地、雑種地など)

という形ですので、3条と5条によっても申請内容が違い、費用も違ってきます。

農地転用の費用の内訳は概ねこんな感じです(地域によって価格差があります)。


農地転用申請費用の内訳
価格
行政書士の申請費用
7~10万円(申請種類により異なります)
書類一式(全部事項等)
2,000円~(枚数によります)
土地改良区意見書
6,000円~(地域によって異なります)
雨水放流費用
㎡×単価(地域によって異なります)
架橋申請費用
㎡×単価(地域によって異なります)

私の地域では雨水放流の費用や架橋の申請費用は、農地転用時の意見書を貰う際に同時に必要とされています。

すぐに架橋や建築を行う訳ではありませんが、排水計画や建築計画には必ずついて回る行為なので、その計画についての協議がなされるからです。




農地法第3条の農地転用許可申請について

農地法第3条の許可申請については、買主(名義の移転を受ける者)の条件が満たされていれば、比較的簡単です。

この条件を満たす為の準備や調査によって費用が変わってきます。

地域によって必要とされる面積が違いますが、買主(名義の移転を受ける者)が農家と認められる面積(取得する農地を含み)の耕作をしているかどうか?が焦点となります。

この条件がクリア出来ているのであれば、行政書士に依頼して3~5万円くらいで申請を行っているケースが多いようです。・・・※金額は私の地域の相場ですので、地域によって相違があると思います。

筆数や周囲の状況によっても前後すると思いますので、参考程度で考えてください。

また、売主がその他の農地について違反転用をしている様な場合は、是正措置が取られます。

違反転用をクリアして、違反していない状況を作らなければ、新しい申請は受け付けれない・・・という形です。

3条申請の場合はこの部分で引っかかれば、労力と時間が掛かるので、注意が必要です。

農地法第5条の農地転用許可申請について

農地法第5条の許可申請については、

  • 事業計画
  • 資金計画
  • 事業目的
  • 管理機関の意見・同意
  • 関連法規との整合性

  • 等が問われ、その計画内容と実行性を問われます。

    申請内容に問題が無ければ許可されますが、現場での肌感覚では、年年厳しくなってきていると思います。

    金額については、意見書の金額が地域によってかなり違いますので、一概には言えませんが、10~15万円くらいと言った所でしょうか。

    私の地域の場合は行政書士に依頼して(意見書・その他書類を含む)10~12万円くらいが多いと思います。

    ただ、地域によっては意見書のみで8~10万円(場合によってはもっと)・・・なんて所も存在しますので、その点で金額が大きくなるケースもあるので注意が必要です。

    農地法第4条の許可申請について


    農地法第4条の許可申請については、自分が利用するための転用行為ですので、費用の負担は当然自己負担です。

    こちらも5条申請同様、

  • 事業計画
  • 資金計画
  • 事業目的
  • 管理機関の意見・同意
  • 関連法規との整合性

  • 等、その計画内容と実行性を問われます。

    申請の業務内容的には5条申請と変わらないので、費用も5条申請と同様であるケースがほとんどです。


    農地転用でかかる費用 その他


    • 農地転用申請費用
    • 多くの場合行政書士へ申請を依頼しますので、行政書士の報酬が必要です。

    • 地目変更
    • 工事完了後に宅地等に地目を変更します。

    • 造成費用
    • 転用行為を達成するための工事が必要です。

    • 架橋許可・使用許可
    • 水路があれば架橋工事に対しての許可と、使用の許可が必要です。

    • 雨水の放流費用
    • 転用行為を行う事によって新たに水路へ雨水を放流する為の費用です。

    その他に農地転用に関係する費用は概ねこんな感じでしょう。

    また当然当たり前の事ですが、転用を行い農地ではなくなると固定資産税が高くなります。

    現況によって課税されますので、その点は注意が必要ですね。





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    間違った情報を流し続けている肩書だけのコンサルタントやweb広告屋さんとは違います。 現在も売買仲介がメインの不動産屋と農地の転用のプロである行政書士業務の現場で仕事をこなしています。 任意売却(住宅ローン問題)・農地転用・自己破産・相続相談・離婚相談をメインに世の中の人から「使える人」と言われるべく活動しているつもりです。 皆様には正しい情報で、正しい答えを見つけて頂きたいです。