「地盤改良」、「軟弱地盤」、「瑕疵担保責任」、等のワードでの検索をされた方に読んでもらいたい内容です。
一般的には不動産業者が売主でない場合は、地盤改良について売主が瑕疵担保責任を負わない旨や、地盤改良が必要になる旨を売買契約書に記載しますので、ほぼその責任や費用を売主に求めれる事は無いという事を認識したうえで読んで頂けると、今回の事例は面白いと思います。
目次
地盤改良・軟弱地盤の責任は売主か？買主か？の基本的考え方
一般の方同士の売買においては、売買契約の特約の部分に、を記載します。
なぜか？
土地の買主は当然、建築することを目的としている事が多いわけですが、どうしても建築が出来ないような場合ですと、目的が達せられない為に解約する事も可能となるのでしょうけども、余程のケースでない限り、地盤改良等を行う事で建築は可能になります。
そして、この地盤改良は建築工法や建築会社、建築する位置によっても求められる数値が変わってきます。
「買主の好み等によって」です。
ケースによって求められる数値が違う事について、売主が責任を負うという内容は考えにくいですよね？
また、軟弱地盤かどうかの数値は、地中のかなり深い部分の数値です。
なので、基本的には売主も不動産業者も、その数値について知り得る事はありません。
知らない事を告知する事もできませんし、責任も持ちかねます。
よって、特約において責任を負わない旨と、改良が必要になる場合についての項目を記載しているのです。
※知っていて告知しない場合は、不動産業者の説明義務違反・売主の責任を問う事が可能ですが、ほぼ無いケースだと思います。
不動産業者が売主の場合
不動産業者は瑕疵担保責任を負う必要があります。が、瑕疵担保責任とならないように、通常は軟弱地盤の可能性について説明と記載をします。
記載し説明をすることで、地盤改良が必要になる可能性については認識して購入する為、この場合も責任は問えない事がほとんどです（余程の落ち度が無い限り）。
私の場合は、念の為地盤調査を任意の場所で行ったうえで、その数値を提示し、尚且つ地盤改良が必要になる可能性について説明しています。
これは、私が計測した位置の数値と、実際に建築する位置の数値がズレる事が当たり前だからです。
買主がどの位置に、どの大きさの建物を建てるかは、その段階ではわかりませんので、一般的な大きさの家の配置で数値を調査していますが、１ｍズレても数値が大きく違う事があります。
なので、きちんと説明と記載をするようにしているのです。
不動産業者が売主の場合において、説明が無い場合は、責任を問える可能性があるので、関係機関などに相談すると良いでしょう。
もし、地盤についてどうしても納得いかない場合は、建築業者などが謡っている「地盤保証付き」の分譲地を購入する事をお勧めします。
以上が、簡単ですが軟弱地盤についての地盤改良の責任負担の考え方です。
地盤の軟弱性等について売主の暇疵担保責任が認められた事例
宅地分譲業者が宅地分譲した土地のパンフレットに地盤改良が必要となる可能性がある旨を記載して販売した宅地について、売主の暇疵担保責任が認められた事例
紛争の内容
- 売主であるY公社は、X1およびX2に対して、平成16年12.月22日に本件土地を宅地分譲方式によって代金2,226万円で販売し、X1およびX2は共同して本件建物を建築した(本件土地の持分はX1が100分の70、X2が100分の30)。
- 土地の売買契約に先立ち、Y公社からX1に交付されたパンフレットには「造成地のため地盤調査後、地盤改良が必要となる場合があります。」との記載(以下「本件記載」という。)があった。
- 本件土地について、平成18年5月および10Bに、それぞれ違う調査会社がSS試験(スウェーデン式サウンディング試験)を実施し、地盤の長期地耐力等を調査した。
その結果、建物の荷重によって本件土地各部の沈下量が異なり、不均等に沈下する不同沈下の現象が発生し、建物が傾斜したり、各部が歪んで損傷する可能性が高く、これを避けるためには地盤改良工事を実施することが必要であるとの調査結果が出た。
そこで複数ある地盤改良工法のうち、より費用が廉価な改良工法で地盤改良を実施することにし、その費用252万円を支払った。 - そこでX1およびX2は売主であるY公社に対し、本件土地の地盤の軟弱性等に関する説明義務違反または暇疵担保責任に基づき、上記地盤改良工事費用252万円および遅延損害金を支払うよう求め、訴えを提起した。
当事者の言い分
買主Xらの言い分
説明義務違反について
本件記載を担当者が読み上げたということはない。
仮に本件記載を読み上げられていたとしても、本件記載程度の説明では一般人に地盤調査を行わせることは不合理である。
暇疵担保責任について
買主X1は建築については一般的な知識しかなく、造成前の本件土地の状況も知らなかったから本件土地が軟弱である可能性が高いと認識し、その可能性を甘受して本件土地を購入したことはなかった。
仮に本件記載を読み上げられていたとしても、本件土地の地盤の強度について具体的な説明がなかったから、本件土地が軟弱である可能性が高いと認識し、その可能性を甘受して本件土地を購入したことはなかった。
説明義務違反について
暇疵担保責任について
売主Y公社の言い分
説明義務違反について
本件土地は分譲団地の一部であり、本件土地を除く36区画で地盤改良工事が行われていたため、売主としては、買主の責任において買受後に地盤調査を行い、その結果次第では地盤改良を要する場合があることを買受希望者に告知し、この点を了解のうえ土地を購入してもらう趣旨で、本件記載がなされている。
売買契約において本件記載を一切見ないで本件土地を購入したなどということは一般常識からしてもあり得ないし、一般に宅地の価値は地盤の強度だけでは決まらず、多少の地盤改良工事費用を要しても、近隣の居住環境や他の利便性等も検討し、それ相応の価格であれば購入することはあり得ることであり、本件記載に対する買主X1の反応も上記のとおりであったと考えられる。
暇疵担保責任について
地盤調査結果は地盤改良工事の必要性を何ら説明するものではないから、地盤の強度不足という暇疵は存在しない。
説明義務違反について
暇疵担保責任について
本事例の問題点
- 本件土地の売買時の説明として本件記載だけで地盤改良工事が必要となる可能性の有無が判断できたか。
- 本件記載があるのに地盤が軟弱であったことは隠れた暇疵といえるか。
本事例の結末
原審は、売主であるY公社の勝訴。その理由として
しかし、本裁判例では、地盤が軟弱であり地盤改良の必要性があることを肯定した上で、買主X1が本件記載に気付いてその意味を確認しなかった点については注意力に欠ける点があると認めながらも、本件記載の内容はあいまいだとして、本件記載の内容を問題とした。
その結果、
大変参考になりました。ありがとうございました。FRK標準売買契約書による不動産取引のガイドによりますと「軟弱地盤、不同沈下、土壌汚染、地中埋設物などがあったら売主に費用負担請求できる」というような旨が書かれていたのですが、基本的には「地盤改良費用は買主負担」と特約に書かれることが多いのでしょうか？