軟弱地盤は瑕疵になる!?買った土地の地盤改良は誰の責任?

地盤の軟弱性等について売主の暇疵担保責任が認められた事例


宅地分譲業者が宅地分譲した土地のパンフレットに地盤改良が必要となる可能性がある旨を記載して販売した宅地について、売主の暇疵担保責任が認められた事例

紛争の内容


  1. 売主であるY公社は、X1およびX2に対して、平成16年12.月22日に本件土地を宅地分譲方式によって代金2,226万円で販売し、X1およびX2は共同して本件建物を建築した(本件土地の持分はX1が100分の70、X2が100分の30)。


  2. 土地の売買契約に先立ち、Y公社からX1に交付されたパンフレットには「造成地のため地盤調査後、地盤改良が必要となる場合があります。」との記載(以下「本件記載」という。)があった。


  3. 本件土地について、平成18年5月および10Bに、それぞれ違う調査会社がSS試験(スウェーデン式サウンディング試験)を実施し、地盤の長期地耐力等を調査した。


    その結果、建物の荷重によって本件土地各部の沈下量が異なり、不均等に沈下する不同沈下の現象が発生し、建物が傾斜したり、各部が歪んで損傷する可能性が高く、これを避けるためには地盤改良工事を実施することが必要であるとの調査結果が出た。

    そこで複数ある地盤改良工法のうち、より費用が廉価な改良工法で地盤改良を実施することにし、その費用252万円を支払った。

  4. そこでX1およびX2は売主であるY公社に対し、本件土地の地盤の軟弱性等に関する説明義務違反または暇疵担保責任に基づき、上記地盤改良工事費用252万円および遅延損害金を支払うよう求め、訴えを提起した。


当事者の言い分



買主Xらの言い分

説明義務違反について

  • 本件記載を担当者が読み上げたということはない。


  • 仮に本件記載を読み上げられていたとしても、本件記載程度の説明では一般人に地盤調査を行わせることは不合理である。


  • 暇疵担保責任について


  • 買主X1は建築については一般的な知識しかなく、造成前の本件土地の状況も知らなかったから本件土地が軟弱である可能性が高いと認識し、その可能性を甘受して本件土地を購入したことはなかった。

  • 仮に本件記載を読み上げられていたとしても、本件土地の地盤の強度について具体的な説明がなかったから、本件土地が軟弱である可能性が高いと認識し、その可能性を甘受して本件土地を購入したことはなかった。

  • 売主Y公社の言い分

    説明義務違反について

  • 本件土地は分譲団地の一部であり、本件土地を除く36区画で地盤改良工事が行われていたため、売主としては、買主の責任において買受後に地盤調査を行い、その結果次第では地盤改良を要する場合があることを買受希望者に告知し、この点を了解のうえ土地を購入してもらう趣旨で、本件記載がなされている。


  • 売買契約において本件記載を一切見ないで本件土地を購入したなどということは一般常識からしてもあり得ないし、一般に宅地の価値は地盤の強度だけでは決まらず、多少の地盤改良工事費用を要しても、近隣の居住環境や他の利便性等も検討し、それ相応の価格であれば購入することはあり得ることであり、本件記載に対する買主X1の反応も上記のとおりであったと考えられる。


  • 暇疵担保責任について

  • 地盤調査結果は地盤改良工事の必要性を何ら説明するものではないから、地盤の強度不足という暇疵は存在しない。

  • 本事例の問題点

    1. 本件土地の売買時の説明として本件記載だけで地盤改良工事が必要となる可能性の有無が判断できたか。

    2. 本件記載があるのに地盤が軟弱であったことは隠れた暇疵といえるか。

    本事例の結末

    原審は、売主であるY公社の勝訴

    その理由として

  • 買主X1は、売主であるY公社の担当者から本件記載を読み上げて説明され、本件士地が造成地であることを知っており、代金2,226万円を高額と考えていなかったことが窺われるから、本件土地の購入の適否を判断するのに必要な情報が提供されていた旨認定して、売主Y公社の説明義務違反を否定し、


  • 本件土地の地盤は強度が不十分といえなくないが、買主X1は軟弱地盤である可能性が高いことを甘受して本件土地を購入しており、本件土地の地盤強度は、買主X1の想定範囲内にあったと認定して暇疵担保責任を否定している。


  • しかし、本裁判例では、地盤が軟弱であり地盤改良の必要性があることを肯定した上で、買主X1が本件記載に気付いてその意味を確認しなかった点については注意力に欠ける点があると認めながらも、本件記載の内容はあいまいだとして、本件記載の内容を問題とした。

    その結果、

  • 本件記載には地盤改良の必要性が高いことを窺わせる具体的記載もないし、
  • また、

  • 「買受後、買主において地盤調査をして下さい。」等の買主に地盤調査を依頼し、あるいはこれを義務づける旨や、地盤改良が必要となった場合の費用が買主負担となるから、販売価格が低額となっている旨や瑕疵担保に基づく請求権の放棄を意味する旨の記載もないことを理由として、買主Xらが、本件土地に地盤改良を要するような暇疵があることを知らなかったことに過失があるとはいえないとして、売主の暇疵担保責任を認めた(暇疵担保責任を認めたので説明義務違反については判断しなかった)。



  • 本事例から学ぶこと


  • 一定のリスクに関する説明がパンフレットや契約書に記載されていたとしても、契約締結時に保有している情報に基づきできるだけ具体的に説明する必要がある。

  • たとえば売却後であっても追加で費用を支出する可能性がある事項については、契約締結時に買主が理解して納得しているかを確認する必要がある。



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