「農地 」、「売買」、「手数料」等の検索をされた方に読んでもらいたい記事です。
農地の売買時の手数料についての質問と答えが、ネット上には色々転がっています。
- 一般的に業者が農地の仲介にはいることはめずらしい
- 各都道府県に設置されている公益法人「農業公社」に一任することが一般的
- 農地の売買は、宅地建物取引業法の規定外の行為になるため、報酬の制限がありません。
- 売買金額が400万円以下の物件については、仲介業者は売主から調査費として18万円（税別）まで受領できる
- 3%＋6万円x消費税（400万円以上の売買価格）
こんな感じですね。
どれが正しいのでしょう？
①、②については地域性があり、地域によって正しいでしょうし、私の生息している地域では不動産業者が普通に媒介しています。
その他についても、ケースによって正しい答えです。
ややこしいですね・・・。
という事で、なるべく簡単にまとめてみました。
用途地域が定められている場合の農地の売買
ケースとしてはこのケースが一番多いと思います。
売買しようとしている農地について、用途地域が定められている場合は、
どちらの場合も、宅地とみなします。
よって、宅建業法の報酬規定に従わなければなりません。
売買の媒介における報酬額の上限
※売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次のとおりである。（報酬告示第二）
売買に係る代金の価額（ただし建物に係る消費税額を除外する）のうち200万円以下の部分について…価額の5％＋これに対する消費税額
200万円を超え400万円以下の部分について…価額の4％＋これに対する消費税額
400万円を超える部分について…価額の3％＋これに対する消費税額
※売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次のとおりである。（報酬告示第二）
※例えば、売買に係る代金の価額（建物に係る消費税額を除外）が1,000万円の場合には、200万円の5％、200万円の4％、600万円の3％に、それぞれに対する消費税額を加えた額が依頼者の一方から受ける報酬額の上限となる（この額には報酬に係る消費税相当額を含む）。
つまり、10万円＋８万円＋１８万円 ×消費税 ＝３６万円 × 消費税（結果的に３％＋６万円×消費税になります） となるのです。
売買代金が１８０万円の場合
１８０万円 × ５％ × 消費税 ＝ ９万円 ＋ 消費税
売買代金が３００万円の場合
（２００万円 × ５％ ） ＋（１００万円 × ４％ ） ＋ 消費税 ＝ １４万円 ＋ 消費税
２００万円以下の部分
２００万円～４００万円（以下）の部分
つまり、10万円＋８万円＋１８万円 ×消費税 ＝３６万円 × 消費税（結果的に３％＋６万円×消費税になります） となるのです。
１８０万円 × ５％ × 消費税 ＝ ９万円 ＋ 消費税
（２００万円 × ５％ ） ＋（１００万円 × ４％ ） ＋ 消費税 ＝ １４万円 ＋ 消費税
２００万円以下の部分
２００万円～４００万円（以下）の部分
用途地域が定められている場合の農地の売買では、報酬の上限が決まっているんですね。
余談
現在は報酬額規定が改正（2018年1月）されて、売買金額が400万円以下の物件については、仲介業者は売主から（のみ）調査費として18万円（税別）まで受領できることになっています。
現在は報酬額規定が改正（2018年1月）されて、売買金額が400万円以下の物件については、仲介業者は売主から（のみ）調査費として18万円（税別）まで受領できることになっています。
用途地域が定められていない場合の農地の売買
都市計画区域外、調整区域など、用途地域が定められていない場合の農地の農地としての売買については、①一般的に業者が農地の仲介にはいることはめずらしい
②各都道府県に設置されている公益法人「農業公社」に一任することが一般的
について、あてはまる項目になります。
また不動産業者が介在する場合には、③の宅地建物取引業法の規定外の行為になるため、報酬の制限がありません。
なので、実務上は事前に報酬額の取り決めをし、書面化しておく事が一般的だと思います。
※建築を目的とする為の転用売買については、宅地の売買とみなされる為、報酬規程が適用されます。
農地の売買の報酬について まとめ
農地を農地として売買する時の不動産業者への仲介手数料は、その農地が宅建業法上の宅地とみなされるかどうか？で、規定が違うという事で認識しておきましょう。
- 用途地域内の土地について 都市計画法で定める12種類の用途地域内に存在する土地は、どのような目的で取引する場合であろうと、すべて宅地建物取引業法上の「宅地」である。
- 建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地について
- 用途地域が定められていない場合の農地の農地としての売買について
従って、例えば用途地域内に存在する農地を、農地として利用する目的で売却する場合であっても、宅地建物取引業法では「宅地」として取り扱う。
⇒ 宅建業法の報酬規程が適用される
建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地は、土地の原状の用途に関係なく、すべて宅地建物取引業法上の「宅地」である。
従って、例えば土地登記簿上の地目が「田」「畑」「池沼」「山林」「原野」である土地であっても、その土地を、建物の敷地に供する目的で取引するならば、宅地建物取引業法上はすべて「宅地」として取り扱われる。
これについては、土地の所在がどこであろうと適用される判断基準である。
従って、都市計画区域外の山林や原野を、建物の敷地に供する目的で取引する場合には、その山林や原野は「宅地」として取り扱われる。
⇒ 宅建業法の報酬規程が適用される
⇒ 宅建業法の報酬規程が適用されない。
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