離婚時に住宅ローンがある場合、感情が優先され、債務の状況によってはトラブルの種となる事を、深く考えずに選択してしまっているケースをよく見かけます。

ここでは、

住宅ローンの残債  現在の不動産価値

いわゆるオーバーローンの状態である方に、将来的にトラブルが起こらない選択が出来るように、住宅ローンについての扱いについてケース別に見ていきます。

住宅ローンの債務者が夫もしくは妻の単独債務の場合


住宅ローンの債務者がどちらか一方の単独債務の場合は、比較的簡単です。

あくまで債務者は一人ですので、住宅ローンについての責任住宅ローンの支払い義務は債務者にしか及びません。

この基本事項を理解していれば、将来的なトラブルは避けやすいです。

基本事例
  • 財産額(現金等): 2,000万円
  • 住宅ローンの残債:2,000万円、現在価格:1,000万円 ・・・1,000万円のオーバーローン状態
  • 財産総額:∴1,000万円

これを基本事例として話を進めていきます。

住宅については基本的に、単独債務であっても夫婦の共有財産とみなします。

結婚してから共に築いた財産とみなされるケースがほとんどだからです。

財産分与においては、共有財産は2分の1というのが基本なので、お互いに500万円ずつ現金で分割できればキレイですが、不動産が絡むとそう言う訳にもいきません。

なので、しっかりと自分達の状況を見極めた取り決めが必要なのです。

連帯債務の場合はこちらをご覧ください。


売却についてはこちらをご覧ください。



夫(妻)の単独債務の家に妻(夫)が住み続ける場合

このケースでは、将来的に債務者である夫(妻)が、住宅ローンを支払えなくなる可能性がついて回ります。

案外と高い確率で発生するので、特に注意が必要です。

よくあるパターンとして、夫は新しい生活を始める訳ですが、住宅ローンと新しい生活の家賃と、そして慰謝料や養育費等を払う形となるので、普通にしていては住宅ローンが払えなくなってしまうんですね・・・。

そうなってしまうと、ある日突然、妻と子供が生活している家が競売にかけられてしまう・・・なんてことも普通に起こります。

そんな風にならない為にやっておくべき事が

  1. 住宅ローンを妻(夫)で組み直す
  2. 支払えなくなった場合の取り決めをしておく

のいずれかを選択するという事です。

住宅ローンの名義を書き換える

できれば住み続ける側の名義にしてしまう事で、住宅ローンに関するトラブルが無くなるので、名義を換えておきましょう。

今回の基本事例でいくと、新しく2,000万円の住宅ローンを妻が組む形(もしくは2,000万円を銀行等の金融機関に支払う形)で、名義を書き換えれます。

妻(夫)が不動産の財産価値1,000万円の2分の1の500万円で買い取り、夫(妻)の負債部分(1,000万の2分の1)を立て替えて支払う形となります。

財産分与の基本形
  • 夫・・・現金500万円

  • 妻・・・現金500万円

  • この形になるのが2分の1ずつの財産分与でのわかりやすい形ですね。

    不動産が絡むと・・・以下の様な感じです。

    財産分与の結果パターン1
    妻が新しく住宅ローンを組む形

  • 夫・・・現金500万円

  • 妻・・・現金1,500万円 +負債(住宅ローン)-2,000万円 +不動産1,000万円・・・資産合計 500万円


  • 財産分与の結果パターン2
    現金2,000万円で住宅ローンを返済する形

  • 夫・・・現金0 +債権500万円(妻からの支払い)・・資産合計 500万円

  • 妻・・・現金0 +負債(夫へ支払い)-500万円 +不動産1,000万円・・・資産合計 500万円
  • 財産は不動産の1,000万円のみになるので、妻から夫へ500万円の支払い義務が発生します。

    現実的にはパターン1になると思いますが、結果的に数字的におかしくなければ、別け方は他にもあるかもしれません。

    重要なのは、夫が支払いが出来なくなり、将来突然やってくるリスクを無くす事なので、まずは住み続ける側の名義に変える努力をしましょう。

    名義を換えれない場合

    今回の事例では現金があるので、ほぼ住宅ローンの組み直しが可能ですが、それが不可能な場合はどうすれば良いでしょうか?

    私個人の意見としては、債務者では無い妻(夫)がそこに住み続ける事はお勧めしませんが、色々な事情で住み続けなければいけない場合も存在します。

    この場合は、リスクは残ったままとなります。

    リスクが残ったまま、そのリスクをなるべく小さくする方法を取るしかありません。

    お互いで取り決めをしておき、公正証書にしておく事ですね。

    • 支払いが〇か月延滞された場合の通知義務

    • 期限の利益の喪失(代位弁済)となった場合の処置について・・・給与の差し押さえ等

    こうしておく事で、早めに対応できるので、対処法が存在する可能性はあります。

    ただ、お金が無くてそういう事態に陥ってしまうので、根本的解決にはなりませんので、リスクがある事は認識しておきましょう。

    また名義を変えない場合は、他人の家を賃貸している形になるので、財産分与での取り決めも少し細かくする必要があります。

    名義を変えずに妻(夫)が住み続けるときのポイント
    • 家賃の設定

    • 完済後の名義は夫(妻)になるので、財産分与時に考慮

    • 金融機関との契約内容では、賃貸する事は契約違反である事・・・目をつぶっているケースがほとんどですが、賃貸した時点で住宅ローンではなくなるので、一括弁済を求められる可能性があり得ます。

    名義が変えれない場合の財産分与の結果パターン1

  • 夫・・・現金1,500万円 +負債-2,000万円 +不動産1,000万円・・・資産合計 500万円

  • 妻・・・現金500万円 ・・・※家賃が必要になります。

  • 何度も言いますが、名義を変えずに住み続ける場合は、競売等のリスクがついて回るので、十分協議するようにしましょう。

    住宅ローンに別途保証人がいる場合

    住宅ローンの保証人に、どちらかの両親や身内がなっているケースがあります。

    この場合、万が一住宅ローンが支払えなくなった場合に、保証人に請求が行く事になるので、財産分与の際に保証人にも相談しておくべきでしょう。

    一番いいのは、保証人から外してもらう様に金融機関へ話をし、外してもらう事です。

    これは、残債や債務者の所得、担保などの関係で可能・不可能が発生しますが、まずは相談してみる事です。

    もしそれが無理であれば、基本的には保証人サイドの妻なり夫が(妻の両親が保証人の場合は妻が)、家に住み続ける・単独債務者になる形が良いでしょう。

    両方とも無理な場合は、やはり払えなくなるリスクを抱えたままになってしまいますので、十分理解した上で住み続けてください。

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