「農地を宅地にして売る」
という検索ワードに対するAIの答えが凄すぎて・・・。
そもそもの検索上位に来るページの答えが間違っているからなのかもしれませんが、とにかくひどすぎます。
取り合えず正しい答えをお伝えしていきますね。
世直しじゃ！
目次
「農地を宅地にして売る」検索結果に対する正しい答えとは？
「農地を宅地にして売る」検索結果
ヤバすぎます。
これを信用してしまう人が不動産業者でもいるんですから・・・。
間違いをDEL削除だ
農地を宅地にするには、次の点に注意が必要です。
農地を宅地にするには、農業委員会を経由して都道府県知事等の許可を受ける必要があります。
許可が下りるまでの期間は、通常1ヶ月半から2ヶ月ほどです。
許可が下りる前に売却しようとすると、違法となり、罰則が課される可能性があります。
農地転用には「立地基準」と「一般基準」の2つの条件を満たす必要があります。
市街化調整区域内の農地等に関しては、農業委員会への届出のみで足り、許可は不要になります。
農地転用（農転）の費用は、農地を購入して申請する場合には約20万円～、一方で自己所有の農地を農地転用する場合は約10万円～です。
農地売買に強い不動産会社に売却依頼するようにしましょう。
農地を宅地にして売却はできません
農地を宅地にして売却できない理由
- 農地転用許可の申請内容を実行する必要がある
- 戸建て住宅の場合面積制限がある
そもそも、この2つの理由から、一般人の方は農地を宅地にして売却はできません。
それが可能なのは市街化区域内の農地のみであり、許可制ではなく届出で宅地にすることが可能な地域だからです。
※例外として、それが可能なのは不動産業者や建設業者等の免許資格を持ったものであれば可能です。
例えば宅地分譲であったり建売分譲であったり、業としての目的がある場合ですね。
そしてこの場合、業者の利益を考慮しなければいけませんので、当然その分価格は安くなります。
例えば宅地分譲であったり建売分譲であったり、業としての目的がある場合ですね。
そしてこの場合、業者の利益を考慮しなければいけませんので、当然その分価格は安くなります。
その他の区域の農地は、宅地等に転用しようとした場合は必ず許可が必要です。
農地法第4条許可申請もしくは農地法第5条許可申請のいずれかが必要です。
自己利用で宅地に転用する場合は農地法第4条許可申請が必要です。
農地を宅地にして売る という表現であればこちらが正しいはずです。
第3者に所有権移転する場合の農地法第5条許可申請の順番や手続きはAIの答えで構いません。
しかし、いずれの場合も転用許可申請の中身＝内容が問題です。
例えば、
A＝売主
B=買主
であった場合に、
Bが自己住宅を建てる目的での許可申請であれば、Bが建物を建築する必要があります。
造成工事完了で地目は宅地に変える事が可能（運用で×な地域もある・・・棟上げ後なら可など）ですが、実際に申請通りに建物が建築されなければ、さらなる第3者に売却しようとした場合に、農地転用許可を取り直す必要があります。
第4条許可申請の場合も同じで、Aが申請通りの行為を行わなければいけません。
そりゃそうですよね。
自治体に対して申請をし許可を得てるわけですから、その申請通りになって無ければおかしいですからね。
Bさんが建物を建てた後に、第３者であるCさんへ売却する事は問題ありません。
要は、農地を宅地にして売却するには、Bさんが申請通りの事を完遂してなければいけないのです。
※例えば駐車場であれば駐車場経営を一定期間行う等
そして、この例の場合＝個人住宅を建てる場合には、１件につき500㎡までというような面積制限が存在します。
通常は1,000㎡単位の農地が多いわけですが、分筆をして面積を制限内に納めなければいけません。
残りの部分についてどうするのか？などを決めておかなければ、売主Aには残念な結果が待っているのです。
通常は1,000㎡単位の農地が多いわけですが、分筆をして面積を制限内に納めなければいけません。
残りの部分についてどうするのか？などを決めておかなければ、売主Aには残念な結果が待っているのです。
この辺りの細かな部分は、運用で地域的にズレがあるかもしれませんが、本来の農地法の存在意義である農地を守るための法律であったり許可であったりする部分は尊重されるのが当たり前なのです。
でなければ、日本中無差別に農地でない土地が出来上がってしまう様になりますから。
農地を宅地にして売却ではなく、農地を宅地にする予定で売却が正しい表現です。
宅地にする行為＝造成工事は、売主Aでも買主Bでも、どちらが行っても構いません。
契約内容にて取り決める事です。
農業委員会に転用許可申請を行う
農地を宅地にするには、農業委員会を経由して都道府県知事等の許可を受ける必要があります。
あくまで、農業委員会は窓口であり、都道府県知事が許可権者です。
実質的に審査は農業委員会で行われますが、地域と中央でも求める物が違ったりしますので、こういう細かな間違いがあると、申請は通りません。
こちらで指摘したので後段では訂正されていますね。
市街化調整区域内の農地等に関しては、農業委員会への届出のみで足り、許可は不要になります。
市街化区域についての記載ですね。市街化調整区域内の農地等に関しては、必ず都道府県知事や農業委員会（3条の場合）の許可が必要です。
なぜこのような間違いがあるのかはわかりませんが、かなりヤバイです。
また、
農地転用（農転）の費用についてですが、地域的な物もあるでしょうし、私はこの半額くらいで申請をしていますので、削除しています。
下請けで行っている場合に、ハウスメーカーなどが上乗せしているのかもしれないですね。
許可が下りる前に売却しようとすると、違法となり
そもそも、許可が下りる前に売却はできません。違法という問題ではありません。その行為自体、詐欺でもない限り行われることはありません。
もちろん、先にお金だけ払うというような行為であれば可能ですが、通常の代金と名義の同時履行については、農地転用の許可が無ければ法務局での所有権移転登記ができませんので、不可能なのです。
不動産業者も司法書士も、その様な先に売却するというようなクレージーな行為はしないはずです。
「農地を宅地にして売る」に対する答え まとめ
まだまだ、不動産についての質問や検索に対する答えは間違ったものが溢れています。今回のキーワードではAIに対して指摘しましたが、そもそも上位表示されているページでも間違っているからという理由もあります。
地域的な違いがあるのかもしれませんが、できない物はできません。
25年ほどこの業界に居ますが、無理矢理抜け道を通っていたのははるか昔の事です。
昭和から平成へ・・・そんな時代の遺物的な物が見受けられるときもありますが、時代は令和です。
正しい理解と行為、行動を常にとりたいものですね。
コメントを残す
コメントを投稿するにはログインしてください。