住宅ローンの支払いで家を売らなければいけない時と大丈夫な時とは?

住宅ローンの支払いがしんどい

住宅ローンの支払いが遅れがち

住宅ローンの支払いが既に遅れている

近い将来支払いが出来なくなる

等々、住宅ローンの支払いに悩み、心を痛めている方はぜひ読んでください。

場合によっては家を売却しなければいけない事もありますし、家を売らなくても済むケースも存在します。

ここでは住宅ローンの支払い状況によっての、ケース別での対処法と売却についてご紹介します。

住宅ローンの支払いで家を売らなければいけないケース

家を売らなければいけないケースは、
  1. 代位弁済がなされた(通知が来た)

  2. 自己破産の申請をした

この2つの場合に該当するならば、住宅ローンを完済しない限り、家の売却から逃れることは基本的に(かなり特殊な例外を除いて)できません。

代位弁済とは

代位弁済とは、金融機関から保証会社へ債権が移る事を言います。

今まで住宅ローンについてA銀行さんへ返済していたものを、支払いが一定期間以上滞った(期限の利益を失う)為に、保証会社BがA銀行へその債務を肩代わりする行為であり、代位弁済が行われると、保証会社Bとのお金の貸し借りの状況になります。

そして保証会社Bが有する権利は、

  • 一括弁済を求める権利

  • 競売による強制的な債権の回収

  • この2つの権利を持つのです。

    今までのように毎月の返済と言う訳にはいきません。

    自己破産の申請をした場合

    自己破産の申請をした場合は、当然、不動産を所有することは認められませんので、どこかの段階で家を売却する必要があります。

    こちらは残債を気にする必要が無いので、競売まで進むケースが多いように思います。

    この2つのケースについては、家を売却するならば、任意売却で売却する方法になりますので、任意売却に長けている不動産業者に依頼する事が、あなたにとってプラスに働く事になるでしょう。

    長けていない、なんちゃって任売屋さんや普通の不動産屋さんではほとんどメリットも無いでしょうし、交渉力や時間の経過によるリスク回避の方法なんかも引き出しの数が違うので、間違わないようにしましょう。

    収入が無い場合

    何らかの事情で収入がなくなった場合、近い将来必ず払えなくなる場合は、事前に売却について不動産屋に相談しておくことをお勧めします。

    この際に注意すべき点は、残債がいくら位あって、実勢価格とどちらが高いか?という事です。

    住宅ローンの残債よりも高く売れる場合は、少しでも早く家を売却すれば良いと思います。

    しかし、残債の方が多い場合はその差額についてどうするかの方法論が必要になります。

    この方法論を持たない、もしくは前以て調査しない不動産業者も存在するので、要注意です。

    いざ売るとなった時に、残債の解決ができないのでは、売買は成立しません。

    結局任意売却をするしかなくなるのであれば、最初から任売専門の不動産屋さんに行く方が良いですから。

    収入が無い場合は、残債によって選ぶべき不動産業者が違う事を認識しておきましょう。

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    住宅ローンの支払いで家を売らないでよいケース

    家を売らないでよいケースは、前述の2つに当てはまらない場合は、ほぼ売らなくても何とかなります。

    収入が減って、支払いがキツイような場合であれば、何はさておき借りている金融機関に相談しましょう。

    現在ではお国の方針で、支払いについての緩和措置が取られる事が多いからです。

    内容的には、金利のみを数年間払っていく方法であったり、支払いの期間を延長して支払金額を減らしたり、支払いに無理が無いような形を考えてくれます。

    本来あまりお勧めできる事ではないのですが、その間に経済状況が好転する可能性もあるので、家を売りたくない場合はとにかく、なるべく早い段階で金融機関に相談しましょう。

    支払いが延滞してしまい、代位弁済がなされてしまうと手遅れになってしまうので、早期での相談が大切です。

    他のローンがある場合

    住宅ローン以外にローンがあって、その事が原因で支払いに不安があるような場合は、個人再生という方法を選択することも可能です。

    ここでは簡単にしか説明しませんが、住宅ローンはそのままで、その他のローンについて返済計画を見直し、圧倒的(金額による)にその他のローンを減額する方法です。

    一定の条件を満たしていれば、原則として、「住宅」などの財産を手放すことなく借金を整理することができる、金融機関からすれば鬼のような制度です。
    1. 申立人が「個人」であること。

    2. 申立人に 「破産の原因たる事実の生ずるおそれ」があること

    3. 申立人に将来において継続的にまたは反復して収入を得る見込みがあること

    4. 申立人に「最低弁済額」を返済できるほどの収入を得る見込みがあること

    5. 申立人の債務(借金等)の総額が金5000万円以下であること(但し、「住宅ローン」等の債務を除く。)
    このような条件を満たしている場合は、弁護士さんに相談してみるべきでしょう。

    注意点としては信用情報に記録が残るので、いわゆるブラックの状態になります。

    延滞の段階で、延滞の記録は残りますのでグレーからブラックに昇格する感じでしょうか・・・。

    他で全く借り入れが出来なくなる以外には大きなデメリットは無いでしょう。

    悩むくらいなら相談して解決すべきです。

    まとめ

    昨今は金融監督庁の指導方針で、住宅ローンの支払いについての条件緩和がなされるケースが増加しています。

    10年前と比較して、住宅ローンの金利も低いため、住宅ローンが支払えなくなる人は少なくなっているのが現状です。

    しかしながら、緩和措置をされた方はけがの治療をせずに、応急処置だけした状況とも言えます。

    将来的に売却が必要になるタイミングがやってきた時には、傷口が大きくなることを十分理解したうえで相談と決断をしましょう。

    地方の場合はほぼ該当しますが、地価が下落している場合は、残債と実勢価格の差が年を追うごとに広がっていきます。

    現在その差額が500万円のものが10年後800万円になっている可能性があるので、10年間一生懸命支払った結果、残る借金が増えてしまった・・・なんてことも起こるのです。

    実際に起こってしまった方を数人見ているので、判断する際は十分リスクを理解しましょう。

    リスクを理解したうえで、支払いの緩和措置をクリアできれば、家を売ることはせずに済むのです。

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