農地を売る方法とは?農地の売却の基本を知っておこう!

何も作られていない休耕地や、荒れてしまった耕作放棄地を目にすることは珍しくなくなっていますね。

農家の高齢化が問題になってから久しく、後継ぎがいないために農地を売却したい人、農地を相続した結果、農業ができずに不要になっている人が急増の一途です。

このような時代の流れに逆らうように、農地の売買には農地法という、規制という名の壁が、昭和の感性のまま立ちふさがっているのです。

農地を売却する場合、宅地など農地以外へ転用できる農地と、農地として利用する為の売買では、買い手の要件も異なり手続きも違います。

今回は農地の売買で、知っておくべきことを見ていきます。

農地を農地として買うことができるのは農家だけ

農地を農地として買うことができるのは農家だけ」であることをご存知でしょうか?

農地は用途が耕作と決まっており、農家(農家の権利を持っている)や農業参入者(農業生産法人など)以外は買うことができません。

農家の権利については、各地方自治体によって、耕作している農地の面積などで規定されており、その基準を満たしている者が”農家”に該当します。

私が住んでいる地域では3反以上の農地を所有していることが、基準となっています。


ただし、この制限は“農地”であって、“農地以外の使用目的”での売買であれば、誰にでもと言う訳ではありませんが、ほぼ誰にでも売ることができます。

つまり、農地を農地以外(宅地や雑種地)の利用目的であれば、買い手が農家や農業参入者に制限されないので、農地以外の使用目的で、農地転用の許可が下りるかどうかが1つのポイントなのです。

農地を農地以外にするための条件とは?

農地から農地以外の土地に変更することを”転用”といいます。

残念ながら転用はすべての農地で可能ではありません。

許可される要因としては、「立地基準」と「一般基準」という2つの基準が関係します。

「立地基準」とは、農地の区分で許可・不許可(区分は地域や土地ごとに定められている)を決めるもので、優良で大規模な農地ほど許可されず、市街地に近いほど許可されやすい傾向です。

場所(区域区分)での選別
  • 市街化区域:届け出のみ

  • 市街化調整区域:原則不許可

  • 非線引き区域:原則許可


農地の種類での選別
  • 農用地区域内農地:原則不許可

  • 甲種農地:原則不許可

  • 第1種農地:原則不許可

  • 第2種農地:周辺の他の土地に代えられなければ許可

  • 第3種農地:原則許可

  • 立地基準から、第2種農地と第3種農地以外は原則不許可で望み薄です。

    望み薄=岩盤規制に跳ね返される・・・とも言えますが、政治の力を利用すれば可能なケースもあります。

    かなり大掛かりな形になりますが、100%ダメという訳ではありません。

    申請のプロと政治家が力を発揮すれば、大きなショッピングモールができたようなケースも存在しますから。

    まずは、所有する農地がどの区分に該当するか、地域の農業委員会(行政の組織なので市区町村役場)に聞くのが確実です。

    「一般基準」とは、農地転用の申請目的が達成できるかどうかを判断するもので、単に農地をつぶして更地にしておきたいといった、安易な目的では認められません。

    農地を売買するからには、利用目的の主体が買主にあるため、売買での転用許可申請は、売主と買主の両方が申請者になり、おおむね次のような基準で判断されます。

    1. 申請目的を実現できる資力や信用がある

    2. 転用する農地の関係権利者から同意を得ている

    3. 転用許可後速やかに申請目的のために使う見込みがある

    4. 許認可が必要な事業で許認可を受けられる見込みがある

    5. 事業のために必要な協議を行政と行っている

    6. 転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みがある

    7. 事業の目的に適正な広さの農地である

    8. 周囲の農地等への影響に適切な措置を講じる見込みがある

    9. 一時的な転用では農地に戻されることが確実と認められる

    これらの条件から、「目的通り使えないなら転用させません」と分かります。

    行政の考え方として、農地は守るべき土地であり、食料という不可欠な物を生み出す用地を、むやみに無くすことはしない、ということなのです。

    農地の価格の算出の仕方とは

    農地の価格は、前面道路の状況や、高低差、排水経路や給水設備など、一般的な宅地にする為の状況や費用を考慮して、周辺の宅地相場から勘案して、農地の価格は算出されます。

    農地を農地として買う人が激減しているので、価格の算出はあくまで宅地の価格から逆算して割り出していく、というのが一般的です。

    進入道路が必要な場合はその負担を考慮し、造成が必要な場合は造成費用を考慮する・・・。

    あくまで転用を前提とした査定となるので、農地転用等によって農地法や関係法規をクリアできることが条件になります。

    一般的な不動産会社であれば、そういった調査や法律の調査については当然できますので、詳しい価格を知りたい場合は下記のサイトから複数の不動産業者に査定依頼してみましょう。

    無料で査定してくれます。

    農地売買に必要な手続きとは?

    農地売買では、農地として売るか農地以外で売るかによって必要な要件は異なりますが、手続きは同じです。

    農業委員会から許可を得なくてはなりません。

    そもそも許可が得られないような内容の売買契約は契約行為にも該当しませんし、得られるための要件を整えるのが、不動産屋や行政書士といったプロの仕事になります。

    その許可を得るために必要な作業として

    1. 測量(境界査定)・分筆

    2. 土地改良区等の意見の聴取

    3. 水路の使用や架橋の許可申請

    4. 敷地の利用計画の作成

    5. 資金の証明

    6. その土地が必要な理由

    7. 近隣への被害などの想定
    等があります。

    これらは転用しようとしている地域や、自治体で運用が違いますので、必要な項目が増減します。

    所在地によって変わるので、地域のプロへ依頼するのが正解でしょう。

    地主
    自分の土地を自由に使って何が悪い!
    と聞こえてきそうですが、許可なくされた売買は無効になり、原状回復命令などがでる場合もありますので、法律は知らなかったでは許してくれないのです。

    農地売買の大まかな流れ

    農地売買では売買契約は、農業委員会の許可を前提として締結されます。

    農地を農地として売るなら農地法第3条による売買(所有権移転)許可、農地を農地以外で売るなら農地法第5条による転用許可(届出の場合もあります)が必要です。

    農地売買の手順
    1. 許可を前提とした停止条件付の売買契約締結

    2. 農業委員会への許可申請(届出)

    3. 農地転用許可

    4. 代金決済と所有権移転

    許可されると農業委員会から許可書が交付され、許可書がなければ農地の所有権移転登記は受け付けてもらえません。

    許可のない違法な所有権移転を防ぐために、このような仕組みになっています。

    農業委員会で不許可になった場合

    農地転用許可は必ずしも許可されるとは限らないですが、通常は無駄な努力と時間を使わない為に、前以て農業委員会などと打ち合わせを行い、ほぼ間違いなく許可になる状況を作って売買契約を行います。

    それでも万が一を考え農地の売買契約書では、不許可になった場合の条項も定めておきます。

    不許可になった場合は、売買契約が許可を前提としている性質上(停止条件)、当事者からの申し入れがなくても、当然に売買契約が失効して違約金も通常発生しません。

    停止条件が成就しなかった場合は白紙解約となり、契約を行う前の何もなかった状況へ戻すのが通常です。

    ただし、不許可を理由としない一方の都合による解約(違約の場合)では、一般的な不動産取引と同様に、買主の手付金放棄または売主の手付金倍返しになります。

    転用して売買する場合の注意点

    農地転用には基本的に2つのパターンがあります。

    1. 農地の所有者が自ら農地以外の用途で使用する目的

    2. 他者への売買を目的

    農地の所有者が自ら使用するための転用は、農地法4条による転用許可が必要で、売買が目的の農地法3条や5条による転用許可とは扱いが異なります。

    自己目的と売買目的では、根本的考え方が違うからです。

    先に自分で転用(4条)してから売却するか、売却と同時に転用(3条、5条)するかという違いではなく、農地法の転用申請はその申請内容に沿った事業行為が行われているかどうか?という事が確認された後に、農地法の対象から外れますので、申請内容と異なった事が行われている場合や何もされていない場合は、最悪農地転用の取り直しや訂正(計画変更)が必要になる事があります。

    転用はどちらが先でも同じように思えますが、転用許可の制度上、単に転用する許可申請は認められず、転用後の事業計画とその実施が重要なのです。

    宅地なら建物を建てる計画、雑種地なら駐車場や資材置き場などの計画が必要とされ、転用許可後は速やかに計画を実行する必要があります。

    そのため、先に転用する場合は、申請した転用目的を一旦は達成しなくてはならなくなり、売買が目的なら先に転用する(4条)方法は非効率です。

    ただすぐには売れなくても、耕作もできない事情があるなら、一旦は比較的費用がかからない駐車場に転用して、長期的に売り出す方法は十分考えられます。

    また農地を農地として売買した場合は、地域にもよりますが概ね3年間は転用ができない事も知っておきましょう。

    農地を守り保全するために3条の許可で売買したにもかかわらず、すぐに分譲なんかが始まったらおかしいですよね?

    要は転用の目的とその実施経過によって農地法の対象から除外されるまでは、農地法の範囲の中での縛りがあるという事です。

    農地の売買に必要な費用

    • 仲介手数料・・・不動産屋
    • 不動産業者を介して売買をする場合は必要です。

    • 農地転用の申請費用・・・行政書士
    • 売主・買主双方で申請する、申請の代行をしてもらう費用です。

      素人が行うと、かなり高い確率で失敗するか、必要な書類をそろえるのに苦労します。

    • 測量・分筆費用・・・土地家屋調査士
    • 農地転用の意見書を発行してもらう為に、境界査定を行う必要が(地域によって違いますが)あります。
      また、500㎡以上を1度に転用できない申請の場合は、分筆をする必要があるので、土地家屋調査士に依頼します。

    • 造成費用・・・土木業者
    • 農地転用の意見書を発行してもらう際に、どのように造成し、どのような排水計画を取るのか?といったような、計画図が必要です。

      それによって周辺に影響を及ぼすような場合は、土地改良区から工事内容について注文が付いたりします。

    • 架橋申請費用・・・土地改良区・行政
    • 敷地に入る為に水路の上に架橋をする場合は、行政や土地改良区の承諾と、費用が発生します。

    • 雨水放流費用・・・土地改良区・行政
    • 転用することによって、水路に雨水を流すことになる場合には、水路の管理者に対してその許可と費用が発生します。
    といったような費用がケースによって必要です。

    農地の売却に関係する法律とは

    農地の売却に関係する法律を簡単に列挙してみます。

    • 農地法

    • 都市計画法

    • 建築基準法

    • 宅地建物取引業法

    • 埋蔵文化財保護法

    この5つの法律が真っ先にクリアしなければいけない法律です。

    では順番に見ていきましょう。

    ここでは売却したい土地について、開発許可の基準面積は1,000㎡(地域によっては2,000㎡等で規定されています)とします。

    農地の状況と目的
    • 地目:田 地積:1200㎡ 
    • 開発許可の基準面積は1,000㎡
    • 用途地域:指定なし(非線引き) 
    • 目的:個人住宅・宅地分譲・建売分譲

    農地法

    基本的に農地の売買には、農地法の許可及び届け出が必要です。

    市街化区域の農地については届け出で大丈夫なので簡単です。

    市街化調整区域及び非線引き区域については、県知事の許可が必要になります。

    農地 ⇒ 農地・・・農地法第3条の許可

    農地 ⇒ 宅地・・・農地法第4条・及び第5条の許可

    細かい部分については改めてご紹介したいと思いますが、基本的には農地法の3・4・5条のいずれかの許可が必要です。

    また、宅地分譲や建売分譲の様な業としての目的ではなく、個人が個人住宅を建てるというようなケースでは、1件につき概ね500㎡という面積の制限も出てきます。

    売買が目的の場合は、農地法第5条の許可(届出)が必要なので、ここでは5条申請を前提で話を進めます。

    都市計画法

    今回の設定が1200㎡なので、一回の売却で第3者に転売する(農地法第3条や資材置き場、駐車場経営といった目的ではなく)、家や店舗を建てる目的での売買となると、都市計画法における開発許可が必要となります。

    ※地域によっては2,000㎡までO.Kの地域もありますので、監督部署にての確認が必要です。

    開発許可というくらいですから、開発許可を受けれる要件が当然存在し、該当しない場合は一括での売却は出来ません。

    幹線道路まで4mの幅員が必要であったり、工事の内容や細かい部分について周辺の同意が必要であったり、かなり大変です。

    開発許可の要件を満たさない、該当しない場合は、切り売りをしたりその他の方法を考えなければならず、1期・2期といった形での売却になったりします。

    「合計1,000㎡未満までの区画が売却され、建築の完了後(転用の目的の完遂)から一定期間」は農地として置いておく必要があります。

    この一定期間は地域によって基準があるので、その都度確認が必要です。

    建築基準法

    家を建てるには1件の家につき、建築基準法上の道路に幅員が2m以上接道していなければなりません。

    単純に5件家を建てようとすると、10m幅の接道が必要になります。

    これでは分譲地等の場合、1件につき2m(5区画あれば10m必要)だと非効率なので、位置指定道路や開発道路といった建築基準法上の道路をつくる事により4mや6mの幅員の道路で、建築が可能になります。

    いずれにせよ、家を建てることが可能になるようにしなければ土地としての価値が生まれませんので、基本中の基本の法律です。

    宅地建物取引業法

    宅地分譲や建売分譲を行うには宅地建物取引業の免許が必要です。

    また個人の方が反復継続して(運用基準では年間2回)、不動産の取引を行う際にも宅地建物取引業の免許が必要ですし、農地法でも引っかかるケースもあります。

    要は利益を得ている「」の形態の場合は、宅地建物取引業の免許が必要なのです。

    埋蔵文化財保護法

    埋蔵文化財保護法の指定地域内の土地であれば、建築などを行う際には前もって、試掘調査を行う必要があります。

    文化財がある確率が高い地域が、範囲として設定されているので、当たる確率は結構あります。

    私も文化財が出てきたことがあります。

    はっきり言って、”人生が終わった”と思いました。

    文化財が試掘調査で出てくると、その後はお役所の言いなりです。

    最悪なぜだか、自腹で文化財を掘り起こさなければいけません。

    リスク負担の問題もあるので、埋蔵文化財保護法の指定地域の場合は要注意です。

    保存行為・・・その現場を保存するような処置をすると建築ができるようなケースも存在するので、やって見なければ分からない、所有者からすると若干ご無体な法律なのです。

    その他に上記の5つ以外にも、面積や立地地域によって、国土利用法・宅地造成等規制法・古都保存特別措置法・生産緑地法・景観法・土地区画整理法、etcの法律がたくさんあります。

    個人の方では調査を完璧に行うには、ハードルがかなり高いと言えるでしょう。

    なので何となく、クリアすべき法律がたくさんあって、”少しヨイショが必要である”くらいの認識で良いかもしれませんね。

    まとめ

    農地の売買は、農地が持つ重要な役割から、農地法という厳しい法律で規制されています。

    また農地以外に転用できるかどうかで、売買価格も買い手も異なります。

    農地転用が可能かどうかを知りたいのであれば、農地区分を農業委員会に確認してみるのが確実でしょう。

    売買や農地転用には農業委員会の許可が必要で、しかも許可されるまでには2ヶ月程度(届出による場合は10日程度)要するため、手間も時間もかける覚悟は必要です。

    とはいっても、

    今更農地を耕作するわけではない・・・

    草刈りなどの手間や費用がかかる・・・

    といったような悩みを抱え、売却を考えられている方は多いと思います。

    そんな場合は、法律的な事や解決策を含め、売却について無料で相談できる一括査定サイトを利用しましょう。

    何となく農地の売却についてはわかったような、わからないような・・・という感じだと思いますが、農地の売買は関わる法律や作業が多く、クリアしなければいけない事がたくさんあります。

    なので、「お金だけ持ってきて~」といったスタンスで、専門家に任せるのが良いでしょう。

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