離婚する時には住宅ローンが後々のリスクになったり、財産分与の価格が変わってきたりする為に、「離婚と住宅ローン」の取り扱いについてはモメ事の種になります。
事前にケースに応じた対応方法を知っておけば、話をスムーズに行える可能性が高まります。
想定出来うるケース別にその対応策を知っておきましょう。
目次
離婚と住宅ローンの基本
まずは以下の事について確認し、状況を把握しましょう。家の資産価値について
- オーバーローン 住宅ローンの残債 ＞ 家の価値
- アンダーローン
住宅ローンの残債 ＜ 家の価値
家の権利関係について
- どちらか一方の単独債務
- 連帯債務
- 保証人にいずれかの両親等がなっている
これらの状況によって、あなたが取るべき最善の方法が変わるのです。
そして、離婚の際に重要な「親権」と「お金」の「お金」の部分についての第一歩目に知っておかなければいけない、基本事項なので確認しておきましょう。
家の価値については2社以上の不動産査定が必要になりますので、
こちらを参考にして頂くか、サイドバーの離婚の財産査定のバナーからか家の価格を算出してください。
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あなたの置かれている状況が確認できたでしょうか？
ではそれぞれ見ていきましょう。
離婚時の住宅ローンがアンダーローン
住宅ローンがアンダーローンという事は、「住宅ローンの残債が少ない、家の価値の方がある」というケースになる訳ですが、この場合は地価が急激に値下がりしている地域でなければ、リスクについては気にする必要はありません。いかに価値があって、財産総額の中からいくら分与されるか？という点に傾注できます。
これだけの財産があるんだから、〇〇〇〇万円、これだけは絶対に貰うわよ！？
という事に全力を注ぎましょう＾＾
単独債務の場合
この場合は全く問題ありません。- 誰が住むのか？
- 住まずに処分して換価するか？
について考えるだけでよいのです。
どちらかが住み続けるのであれば、その家に住む方の名義に変えておく事が必要です。
あなたが家に住みたい場合は、家の名義をあなたの物に変えておく必要がありますが、ローンの支払いを相手にさせる行為はなるべく避けましょう。
相手がこの先ずっと支払い続けれるという、経済的根拠があればいいのですが、支払いが出来なくなると家を処分しなければいけなくなるというリスクが生じてしまいます。
それが（ローンの支払いを相手にさせないという事）出来ないのであれば、出来る限り家を売却する事をお勧めします。
家を処分しなければいけなくなるというリスクは、何年も経ったある日突然やってくるかもしれないからです。
ようやく落ち着いた生活をしている所に、大きな不幸の手紙が届いてしまう・・・（他人のせいでマイナスが生じる）
この事はあなたの人生に対して、大きな精神的ダメージを与えてしまうのです。
そんなリスクを背負うよりは、新しい生活を０の状況からスタートさせる方が賢明なのです。（自分自身で±できる）
家を処分しなければいけなくなるというリスクは、何年も経ったある日突然やってくるかもしれないからです。
ようやく落ち着いた生活をしている所に、大きな不幸の手紙が届いてしまう・・・（他人のせいでマイナスが生じる）
この事はあなたの人生に対して、大きな精神的ダメージを与えてしまうのです。
そんなリスクを背負うよりは、新しい生活を０の状況からスタートさせる方が賢明なのです。（自分自身で±できる）
ただ、アンダーローンの場合は万が一そういうリスクが起こっても、家を売却すればお金が目減りしながらも残る可能性があるので、致命的なダメージは受けにくいとも言えます。
地価が急激に値下がりしている地域でなければ、そこまで気にする必要はないでしょう。
連帯債務の場合
- 誰が住むのか？
- 住まずに処分して換価するか？
住む側の名義にしておく事が重要ですが、住む方の名義に簡単に変更できるかどうかは微妙です。
収入や勤続状況などの経済的背景が必要となり、金融機関の同意が必要になります。
アンダーローンの状況なので、比較的同意してくれやすいのですが、事前に確認をしておく事が望ましいでしょう。
また、前項と同じく、リスクを完全に回避したいのであれば売却をして換価しておくべきでしょう。
両親等が保証人の場合
単独名義にしておく事が大切なのは前段までと同じです。しかし、ここに第3者の保証人が存在してくると話がややこしくなってしまいます。
自分の名義にしようとするときに自分の側の保証人であれば問題ないのですが、相手方の両親なんかですとどうしても口を挟まれ、嫌な言葉も投げかけられてしまいがちです。
そして住宅ローンの保証人から外れてもらう様になる為、自分単独でローンが組めるかどうか？・・・つまり金融機関の同意が必要になるのです。
できれば売却しておくべきでしょう。
離婚時の住宅ローンがオーバーーローン
オーバーローンの情況の家については、どんなケースでも売却を一番に考えましょう。売却が物理的に無理な場合を除いて、将来にリスクしか残さない可能性が高いので、売却すべきなのです。
オーバーローンの段階で既にマイナスの負債を抱えているのと同じです。
それに加え将来のリスクがある為、余程の経済的背景が無い限り売却が正しいのです。
全国的に地価は値下がりしています。
つまり時間が経てば経つほど、その家と土地の価値とが下がっていき、オーバーローンの度合いがひどくなるのです。
35年ローンのうち20年以上払っている・・・というようなケースでない限りは（最初は元金が減りにくい為）オーバーローンの度合いは広がっていきます。
借金が膨らんでいく上に、ローンが支払えなくなるという切ない出来事が起こってしまうと・・・もうこれは地獄です。
しかし残念ながら、残債の兼ね合いで売却が出来ないケースも存在します。
この場合はどちらかが住み続け、リスクを負う事になります。
残債についてのローンを組めるかどうか？という問題なので、（所得が上がるとか）経済的背景が好転しない限り常にリスクを考えておかなければいけません。
不動産うるなび
不動産うるなび
農地の売買、任意売却、離婚、相続に関する情報を正しくお届けしています。
売却が出来ないのであれば、どちらかが住んで単独債務にすることを考えましょう。
リスクとその被害が相手方に行かないように、最低限しておく事です。
また、状況によっては単独債務に変更する事が困難な場合もあります。
その場合は住宅ローンの支払いについて一番にケアするように心がけましょう。
容赦ない督促が始まれば、関係者全員が切ない思いをすることになります。
離婚時の住宅ローンについての優先順位
①から順番に考えて優先していきましょう。④は「物理的にどうしても仕方ない場合のみ」だという認識を持ってください。
オーバーローンの場合
- 売却をして換価する事
- 住宅ローンを単独債務にする事
- その家に住みローンを払い続ける
- その家に住み相手にローンを払わせる
諸般の事情で家に住み続けたい場合も当然あるでしょう。
しかし、地下の下落が見られる地域ではリスク回避の為の絶対的な順番です。
現金化して分与する行為は、デフレ経済下では当然価値が高い行為になります。
売らない場合はリスクを広げるのではなく、単独債務にしてリスクを広げないこと。
物理的に単独債務が無理であれば、ローンを払う人間がそこに住み続けること。
万が一、自分が住んで相手がローンを払う形を取ってしまう場合は、毎月の支払いをチェックしておく事が必要になります。
万が一支払いが遅れだすした場合にはダメージを少なくする方法として、「任意売却」という方法があるのですが、とにかく早め早めに動いておく事が大切です。
離婚時の住宅ローンに対する考え方
オーバーローン、アンダーローンに関わらず、出来るだけ下記の事を優先して下さい。- 売却、返済で住宅ローンは極力無くす
- 単独債務にする
- 相手名義のローンの家には住まない
この3点については、あなたのリスクを無くすためには必ず必要な行為です。
場合については、その限りではありません。
が、ほとんどの場合は経済的背景も無く、地価が値下がりしていると考えられるので、必ず優先的に考えましょう。
また物理的に難しい場合は、あなたが抱えるリスクを十分理解し、相手の支払いにたいするチェックを常にしておく事が重要です。
長々と書きましたが、住宅ローンは離婚時には無くしておく事が望ましいでしょう。
